2013年初頭から2017年にかけて、戸建住宅の価格は、横ばいであるのに対して、マンションの価格は、30パーセント増加している。 資料http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/shisuu
このことは、東京のマンション価格を見ていて、実感として感じていたことだ。私の感覚では、マンション価格が、戸建住宅価格よりも高く推移していくということは、理解しにくいところだった。
この原因はどこにあるのか？
人口減少に伴い、女性も高齢者も皆が働いて社会を支えなければならない時代、勤務地の近くに住むことが、不可欠になったこと。
専業主婦が家にいることが前提で価値を持っていた郊外型の高級住宅地は、魅力が低下したこと。
住まいが、特別に広い必要はない。むしろ、使いやすさ、管理しやすさなど、標準化が必要ということではないか。
住宅のストック額が、その投資額の累計よりも低いこと。 アメリカとの比較 資料10頁http://www.mlit.go.jp/common/001002572.pdf
建物の市場価値の低さ、減耗の速さ、滅失率の高さが問題。
これは、日本人のあきらめの早さが、影響しているのではないか。
しかし、その前提は、経済が拡大し、余裕があったこと、新しいもの好き、が影響している。
耐震基準が強化されてきたことは、影響している。
今後の戦略として、
すでにある建物を利用し尽くす方針は必要だろう。
標準化の推進も考えるべきだ。
特殊な建物を作らない。
不動産を持つ者にとって、不動産の売却と収益性の向上とは、どちらの道を行くのか、常に選択を迫られる課題だ。
不動産をただ持つだけという人もいるかもしれないが、それは、単にこの問題を避けているだけだろう。
不動産の譲渡益は、経済の変化をうまくつかむことにより、大きなものとすることができる。
この体験をした人は、譲渡益こそ拡大・安定の礎だと考えるだろう。
しかし、経済の変化は、誰でも把握することができるものではない。未来は、人間にとって、完全に予測できるものではない。
経済の変化ばかりに気を止めることは、現実の生活を楽しむことを失わせる。今、現にあるものを楽しむことも必要だ。
収益性の向上を考えることは、今、現にあるものを楽しむことに通じる。
収益性の向上を考えることは、効率が悪いかもしれない。しかし、人間の時間を楽しむことも考えるべきだろうと思う。
不動産に対する相場感は、ネット時代である今日、ブログなどで容易に知ることができる。
2016年10月頃から、不動産投価格は、下落傾向にあるという指摘もある。
また、現実に、不動産業者の人といろいろ話をすると、それぞれの相場観を知ることもできる。
こうした話は、すべてが数値で表された根拠によるものではなく、それぞれの人の感覚だ。
不動産に対する感覚は、仕事柄、自分でも多少持っているし、方向性については見込みも持っている。そして、世の人の不動産に対する感覚と知らぬ間に比較している。
1990年頃のバブルを経験した人たちは、その経験を深く自分に刻んでいる。自分は、もう、あのようなことは御免だと考えている。歴史は繰り返すというが、経験を深く自分に刻んだ人たちはがいる限り、そうは繰り返さないだろう。
自分だけは、もう間違えないと考えていても、実は多くの人が同じように考えている。その姿は、全体が同期しているようだ。
歴史が繰り返されるのは、世代が入れ替わってからだろう。
自分の所有地の隣接地で、不動産を連続して購入する方を、よく見かける。
近くにある不動産であれば、すぐに見に行ける安心感がある。また、「隣地は倍出しても買え」という言葉もあり、昔から合理性はあったのだと思う。
分散しすぎた土地をまとめることは、合理性があると思う。
しかし、土地をまとめた上で何を目指すかを明確にする必要がある。特に、利用方法が限定される地域では、注意が必要だろう。
また、投資家として、地震のリスクを考えるならば、地域を分散する必要があるだろう。
しかし、地域を変えることにより得られる大事なことは、不動産の収益性の違いに気がつくことだろう。
これは、誰しも当然だろうと思われるかもしれないが、現実に身にしみて感ずるのは、地域の違う不動産を取得したときだ。
これを実感すると、隣地だからというだけでは不動産を取得できなくなる。逆に、これを実感していないと、単に財産を大きくするだけの発想で隣接地・近隣地の不動産を買い続けることになる。
「家を取得するのは、一生の仕事」というような感覚ではなく、世の中の理解を進めるという観点で取り組むべきだ。
価格が下がるまで待つことができるのは、経済の大局観が正しくできている場合だろう。
しかし、経済の大局観は、ものの本やブログでは、簡単には明らかにできない問題だろう。それは、誰も確信を持って伝えることはできず、わからないとしか言いようがない問題だ。
結局、自分で、これまでの経験や研究に基づき判断するしかない。
株などの相場では、値が上がっているときは、それに乗った方が良いと考えられるので、不動産の場合でも、相場の上昇に乗ればよい。
しかし、長期保有を前提と考える立場からは、相場の上昇にいつまでも乗るのは危険だと考え、購入を控えることになるだろう。
しかし、さらに考えると、不動産も持ちっぱなしということがあっては、効率的な投資家とはいえないという面があるだろうとは思う。このとき、売り時には全て売らなければならないと考えることになる。
現実には、自分や家族が使っていることを理由として、売却しないと考えることもあるだろう。
しかし、投資家の目線では、それは自分への弁解に過ぎないことになるだろうと思う。
多くの人は、現実と妥協的に生きている面がある。経済的な面だけでなく、家族の心情を考えることもあるだろう。
東京のタワーマンションが大きく値上がりした。これからどうなるかは、問題だが、そもそもマンションで、このようなことが起こることは、考えていなかった。
中国人（台湾人）が、円安により値ごろ感を持ち、購入したことが大きな要因だと思われる。この需要があり、日本人も安心して購入した面もある。
マンションは、管理がしやすいことが最大のメリットだと思う。
鍵1つの管理で、ある程度安心して留守にできるし、修繕などは管理組合が判断してくれる。受付があれば、様々なサービスも受けられる。
一戸建てであれば、防犯や近隣問題が発生するし、修繕も考えなければならない。
各戸が集合していることは、メリットを生む。
しかし、自由に建替えすることはできない。共用部分は、自由にはならない。
このため、古くなって利用に支障を生じ始めると、その解決には時間がかかるだろう。
結局、簡便さと自由のどちらを重視するかという問題だと思われる。
簡便さが享受できる期間が長ければ、マンションは資産といえるだろう。
簡便さを享受するためには、マンションのロケーションが大きな要素となる。駅に近いことなど、移動時間を重視することになる。
このため、自然が豊かという環境とは別のものとなる。公園はあるかもしれないが、その自然を自由に扱うことはできない。
この点で、生活スタイルとして何を好むかという問題は出てくる。
日本での不動産投資について、次のような意見がある。
「多くの日本人は、資産の大半をマイホームという名の不動産投資で運用しており、住宅ローンという信用取引によって資金を調達している。安全な資産運用の原則は、分散投資で、マイホームというたったひとつの投資対象に大半を賭けるのはきわめてハイリスクである。」
大規模地震があると、不動産取得への消極意見も多い。
しかし、不動産取得を最初から否定するのは、偏った見方だと思う。
日本は人口減少が不可避であり、不動産の需要は減る一方だとし、不動産に全て消極の人もいるが、少なくとも現時点で非常に有利な賃料収入を得ている人も多く、自らの資産状況により、現時点での不動産取得を排除する必要はないと思う。
よく、不動産取得と賃借と、どちらが良いかの議論がなされるが、仕事や家族の状況によると考えられるので、人それぞれであり、単純に結論は出せない。
不動産は、他人にも貸せるかという収益性を考えることなく、自分が贅沢をしたり、自慢するために特殊な設計をすると、単なる浪費になりうる。
結局、不動産だからだめだということではなく、投資のあり方、進め方として合理的かという問題である。
不動産投資以外に、確たる収益手法を持つのであれば、それによることは良いであろうが、そうでなければ不動産投資は選択肢の一つとなる。
頭書の意見も、投資のあり方、進め方としての合理性を考えるという立場からのものであれば、良いと考えるが、そうでなければ、誤導するものだと思う。
不動産を所有する会社が利益を生むのは、賃料収入を得たときか、不動産を買値よりも高く売ったときだ。
この両方を経験したとき、何を考えるべきだろうか。
賃料収入は、経済の変動の影響を受けるものの、比較的安定している。
不動産の譲渡益は、経済の変動をうまくつかめば、労力を少なく、大きなものを得られる。
利益を重視すると、不動産の譲渡益を無視することはできない。経済行為では、うまくいったものを徹底して繰り返すことが求められる。口の悪い人からは、「馬鹿の一つ覚え」という表現も出るくらいだ。
完全を求め、効率性を極限まで追求すると、不動産の譲渡益を第一に考えることになるだろう。
しかし、経済の変動をうまくつかむことは、誰にでもできることではない。また、経済の変動は、大きなものが、年に何回もあるものではない。このため、いつも何かしていないと落ち着かない人には、我慢を強いる。さらに、不動産の譲渡益を見込める地域も限定されるだろう。
結果的に、賃料収入を基本に置く人は多くなるだろう。賃料収入でも、十分に大きな収入を得ることは可能だ。これが安全な道だと考えてしまう。大きな経済的成功が、どれほどのものだと考える人もいるだろう。
ここが本当の意味で、考えどころだろう。
経済的成功をどこまでも追求しつつ、現実の生活を楽しむことも考えなければいけない。家族が、一家の主の言うことを簡単に聞くものでもない。
不動産管理会社の進む道は、どこまでも悩ましい。
自分の経済力と、人生のそのときどきの経済状況により、どのような不動産を取得できるかは変っていく。
人によって、どのような不動産が必要かは違ってくるし、そもそも不動産に対する見方・評価も違うから、絶対的な正解があるとは考えていない。
しかし、普通の人は、人生で、そう多くの不動産に関与するものではないから、研究の余地が非常に大きい分野であり、経験者の話を聞くことは必要だろうと思う。
私が考えるところは、不動産については、自分で経験して学んでいく必要があるということだ。「何だ、答えになっていないではないか。」と思われるだろう。言いたいことは、こうだ。不動産は、１つ関与することにより、人は、大いに研究するものだ。経験者の話も実感として理解できる。その経験に基づいて、次の不動産に関与するべきだということ。
年配者としては、若い人が不動産を取得したとき、その心情がよく分かる（と思う）。経済力が大きく違わなければ、皆、同じような体験をするものだと思う。しかし、頭だけで考えていても、不動産を取得した人の気持ちは、分からないだろうと思う。