コロナショックが企業活動に与える影響は激しく，収益が悪化するテナント側としては，必要経費を少しでも低減させたいと考えるのは当然です。その結果，賃料減額の要請が増えることになります。

借地借家法に基づく賃料減額請求

　借地借家法（旧借地法・旧借家法）の適用がある場合，賃借人は地代・借賃の不相当を理由として減額請求権を行使することができます。これは，単に，賃料減額の相談を持ち掛けるだけでは行使したことにならず，具体的な改定額を明示しなければなりません。
　いつの時点で減額の意思表示をしたのか，明確にする意味でも，内容証明郵便にて何月分の地代等から改定するかを通知すべきでしょう。

　中心的な論点となる地代等の『相当額』は，いわゆる新規賃料相当額ではなく，継続賃料であるため，専門的な判断が必要です。裁判実務や鑑定実務（＝国交省所定の不動産鑑定評価基準）では，以下４つの方式（④は適切な事例情報が得られず，①ないし③の方式が多い。）で算出された数値を総合評価することが一般化されています。
　コロナショックで，テナント収益が悪化している経済事情変動は，①ないし③の算出方式においても影響を及ぼすでしょう。

①利回り法
賃借物の基礎価格に利回りを乗じた純賃料に必要経費を加算する。

②スライド法
既定地代等を基準に，その後の経済変動指数を乗じる。

③差額分配法
請求権行使時の適正賃料（≒新規賃料）と現行賃料との差額の内，貸主に帰属すべき部分を加算する。

④賃貸事例比較法
近隣同種同等の賃貸事例における相場と比較，個別要因による補正をする。

改正民法611条1項に基づく必要的地代減額

　2020年4月1日より施行された改正民法611条1項では，「賃借物の一部が滅失その他の事由​により使用及び収益することができなくなった場合において，それが賃借人の責に帰することができない事由によるものであるときは，賃料は，その使用及び収益することができなくなった部分の割合に応じて，減額される。」と規定されています。
　
　賃借人の賃料支払義務は，賃貸人の使用収益義務の対価であり，客観的に使用収益できないときは対価も発生しないから，その部分について賃料が必要的に減らされるという規定です。

　改正前は，賃借物"滅失"に限って賃料減額請求を認めていましたが，改正後は"その他の事由"にまで拡大し，かつ，当然減額の形に改められました。この『その他の事由』について，具体的にどのような事由が含まれるかは，今後の解釈に委ねられています。
　コロナショックで緊急事態宣言が発出され，法的拘束力は伴わないものの，営業自粛要請や，営業時間短縮要請が行政側から出ている状況は，客観的に使用収益することが憚られる状況にあると言え，少なくとも緊急事態宣言発出中においては，『その他の事由』に該当すると考えることもできるでしょう。

住宅宿泊事業法２条１項「住宅」の意義

　住宅宿泊事業法は，旅館業法上の業者以外の者が，宿泊料を受けて「住宅」に人を宿泊させる事業（上限は１年間で１８０日）を住宅宿泊事業として定めています。
　この「住宅」とは，どのような家屋でも対象になる訳ではなく，①施設要件と②居住要件を満たしている必要があります（法２条１項各号）。

施設要件

　住宅宿泊事業法施行規則第１条にて，台所・浴室・便所・洗面設備の設置が要求されています。同法の解釈指針であるガイドラインでは，各種設備は一棟の建物内に備わっている必要は無く，同一敷地内に存在して一体的に使用する権限があり，各施設が使用可能であれば足りるとされています。
　ユニットバスだと，複数の施設を兼ねることが出来ます。浴室はシャワーが存在していれば十分であり，トイレも和式・洋式を問いません。

居住要件

大きく分けて，３つの家屋を予定しています。
・現に生活の本拠として使用されている家屋
いわゆる，オーナーが自宅として利用している家屋です。
住民票上の住所として届出されていれば，要件を具備しています。

・入居者の募集が行われている家屋
住宅宿泊事業中に売却・賃貸の形態で入居募集を行っている家屋です。

・随時その所有者，賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
居所利用している訳ではないが，オーナーが随時利用されていたり（年１回以上の利用），賃借人・転借人が存在している家屋です。
ガイドラインでは，別荘，セカンドハウス，転勤で利用していない空き家，相続で獲得した空き家等，具体例も掲載されています。

事業用施設の民泊転用について

　居住要件では，「人の居住の用に供されている」必要があり，住宅宿泊事業の活動限界を超えた日数において，当該施設を別事業に利用するような事業用施設の場合，要件に合致しないとして「住宅」の定義から外されてしまいます。
　こうした事業用施設を民泊転用する場合，従前の規制と同様，旅館業法上の許可を得る必要が出てきますので，ご注意下さい。

　『民泊』という言葉，ニュースで耳にしたことがあるけれども，あまりピンとこない日本人が多いと思います。けれども，賃貸不動産等の収益物件を所有する方には，空室率の打開策として，大きな影響を与えることになりそうです。

従来の宿泊サービスに関する規制

　日本では，旅館業法で，一定の「施設」で「宿泊料を受けて」「人を宿泊（＝寝具を利用して施設を利用）させる営業」をする場合，安全・衛生の確保のため，都道府県知事（一定地域では市長・区長）の許可が必要とされています。
　従来の法制度では，住宅の全部又は一部を利用して旅行客等に宿泊サービスを提供する場合，少なくとも旅行業のうち，簡易宿所営業の許可を取る必要がありました（国家戦略特区に指定された地域[東京都大田区・大阪市・北九州市・新潟市]では，条例に定める要件を満たせば，旅館業法規制の例外として運用されていました。）。この場合，施設の構造に関する要件(代表的なもので居室の床面積が）を満たす必要があり，消防法への適合状況，建築基準法上の用途変更その他適合状況も確認する必要がありました。
　無許可営業をした場合，６月以内の懲役又は３万円以下の罰金が予定されています。

住宅宿泊事業法の公布

　訪日観光者（インバウンド）の獲得を主目的に，旅館業法の規制緩和策として，住宅宿泊事業法が平成２９年６月１６日に公布され，平成３０年６月１５日に施行されます（住宅宿泊事業者の届出は，同年３月１５日から先行スタートします。）。
　この法律では，『民泊』を「住宅宿泊事業」と定義し，都道府県知事（一定の地域は市長又は区長）へ届出をするのみで足り，旅館業法上の施設構造要件ではなく新たに“住宅”要件を設け，既存の住宅を民泊サービスに活用しやすい形にしています。また，旅館業では規制地域となる住居専用地域においても，原則として開業できることになっています。
　一方で，旅館業との棲み分けをするべく，住宅宿泊事業は宿泊サービスの提供日数が１年間（４月１日正午から翌年４月１日正午まで）で１８０日以内という制限が付きました。

条例による付加制限の可能性

　新法の怖いところは，条例による上乗せ規制を容認している所です（法１８条，同法施行令１条）。
　民泊が活発化すれば，比例してインバウンドが急増し，残念ながら騒音・不法投棄といった非行・犯罪も増加して，静穏な住居環境が乱される可能性があります。そのため，既に一部の地域では，住宅専用地域での開業を制限する条例を設けたり，１週間のうち平日の大部分で開業を制限する条例を設け始めています。
　中部地区では，まだこうした条例は制定されていませんが，名古屋市内でどういった条例が制定されるのか，注目していく必要があるでしょう。

　労基法の文言上では，使用者側に労働時間の把握義務を課しているか否か，定かではありません。しかし，労基法の解釈においては，使用者に対し，賃金全額支払の原則（法２４条１項）があること，時間外労働・深夜労働・休日労働に対して３６協定の締結及び時間外手当の支払義務があること（法３２条・３６条・３７条）から，これらの義務履行に必要な労働者の実労働時間の把握も義務であると解釈されています。

ガイドライン（平29.1.20基発0120第3号）

　労基法上，実労働時間の把握方法は，何ら規定されていません。裁判例の集積を経て，厚労省が通達を出す形で，具体的な方法を定めています。（最新の通達はコチラ）
　
①始業・終業の時間を確認・記録すること
②原則的手法としては２つ
・使用者自ら現認
・タイムカード，ＩＣカード，パソコン使用時間の記録等の客観的手法
③労働者の自己申告制を採用する場合の措置
・労働者へ，正しく記録，適正に自己申告することの説明
・使用者側管理者へのガイドライン上の措置の説明
・申告内容と実労働時間の補正，乖離がある場合の実態調査
・労働者の残業理由等の報告内容が適性か否か確認
・使用者側が申告時間上限設定その他適正申告阻害措置を取らないこと

客観的手法について

　タイムカード以外で裁判においても証拠力があるものとしては，作業日報，入退室記録，職場のパソコンの起動時間記録，職場からの送信メール，定期券に記録されている会社・自宅間の乗車記録，などがあります。
　労働者作成のメモ・日記は，上記の客観的資料と比べて，やはり信用性は劣っていると言わざるを得ません。

タイムカードによる実労働時間の推認

　タイムカードによって直接立証できる事実は「打刻時点で当該労働者が会社施設内にいたこと」です。しかし，この事実は，「始業から終業までの実労働時間の存在」を推認する根拠となります。
　過去の裁判例は，タイムカードの打刻時間から実労働時間を推認するものも多いですが，滞留時間（業務終了後もダラダラ休憩している時間）も含まれてしまいます。近時の裁判例では，使用者側が実労働時間の把握義務を怠っている場合にはタイムカードの打刻時間のみから実労働時間を推認し，残業申請・承認といった把握義務を履行している場合には使用者が把握する時間を実労働時間とし，打刻時間との差分は労働者側が労働時間であったことの積極的立証がなければ認定しない，といった判断枠組みを取っているようです。

滞留時間を労働時間をされないためには

　タイムカードを利用しつつ，労働者の恣意的な滞留時間を労働時間として判断されないためには，労働者側で適切に把握義務を尽くしていく以外にありません。
　平素からの社内研修でガイドラインの周知を行い，残業をする場合には事前に残業申請を出す運用を行い，事後申請となる場合には翌日中に行う等，管理職の作業が増えることになりますが，地道な手法が一番の対策でしょう。

　売買契約・請負契約の取引類型では，目的物の引渡し後に発覚した瑕疵について，民法・商法にて『瑕疵担保責任』が規定されており，一定の要件を満たせば，売主・請負人に対して損害賠償等の請求が可能です。一方で，下請法の適用がある場合，親事業者は下請事業者に対して，返品・やり直し・経済的利益の提供が禁止されることがあります。
　瑕疵担保責任と下請法の関係について，整理していきましょう。

瑕疵担保責任の構造について

　民法では，売買契約・請負契約において，法定特別責任として瑕疵担保責任が定められており，商品給付後に発覚した瑕疵（あるべき品質・性能が欠如等）は，債務不履行ではなく瑕疵担保責任として処理することになります。また，企業間売買では，検査義務が課されており，明らかな瑕疵は直ちに通報し，隠れた瑕疵は６か月以内に通報しないと瑕疵担保責任が制限されます（商法５２６条）。
　民商法の瑕疵担保責任は，任意規定のため，契約条項で親事業者側に有利に変更することも可能です（多くは，瑕疵担保責任期間の延長等。）。

下請法の構造について

　下請法では禁止行為として，受領拒否の禁止，返品の禁止，不当なやり直しの禁止が定められています。しかし，これらは，“下請事業者の責に帰すべき事由”があると解除されるのであり，その典型例が下請事業者が瑕疵ある給付をした場合です。下請法の構造は，こうした瑕疵担保責任を排除する構造ではなく，瑕疵担保責任発動時＝下請事業者が下請法上保護に値しない状況として扱っています。
　公正取引委員会作成の下請法テキストでは，❶隠れた瑕疵（＝通常の検査では見つからない瑕疵）は受領後６か月以内（一般消費者向け保証がある場合には1年以内）に責任追及する必要があること，❷検査を省略する場合には返品等は禁止されること，が記載されています。後者については，隠れた瑕疵であれば瑕疵担保責任は認められるとも思えますが，検査省略による不利益を下請事業者に転嫁することになるため，下請法の趣旨から特に制限している部分になります。
　なお，隠れた瑕疵の責任追及期間（❶）については，親事業者が顧客等への保証期間を1年を超えて定めている場合，その期間を超えない範囲で下請事業者の瑕疵担保責任期間を延長することは許容されています。